张玲说法|住宅以套内面积交易，公摊面积会消失？那房价契税呢?
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住宅建筑以套内使用面积进行交易对总房价并无影响
打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：新闻网2019年2月27日讯（记者 张玲）近日住建部办公厅发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》中提到”住宅建筑应以套内使用面积进行交易“，一经公布便引起广泛讨论，有人认为公摊面积就此消失，也有专业人员指出这只是说法不同而已，并不影响住房的面积公摊。
记者注意到，还有人关心，交易方式强调以套内使用面积进行，是否会影响到房地产的计价方式以及契税……房价是否会受此影响涨或跌。哎呀，这可真是让有房者和准备买房者睡不着觉呐。
为了让各位睡个安稳觉，我们请来打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：三位资深房产律师做一次详细的分析，他们分别是颜宇丹律师，刘亚娟律师和张茂荣律师。
【打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：交易方式和计价方式】
以套内使用面积进行交易≠按套内面积计价
颜宇丹律师指出，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》主要是设计规范文件，销售商品房的计价方式不在这份文件的规定范围之内。目前商品房计价的规定在《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年），第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”该规定并未失效。
颜宇丹律师注意到，《住宅项目规范（征求意见稿）》的表述“以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积计价”。她告诉记者，目前商品房销售合同上要求必须标明套内使用面积，即也是按套内使用面积交易的，但商品房基本上是以建筑面积来“计价”。
“即使今后政府出台商品房按套内使用面积计价的政策，一般新政实施都有节点，也会规定具体实施细则和新旧衔接的问题，不会影响之前已按建筑面积计价和计算契税的交易，因为买卖合同已经履行完毕。”
【打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：建筑面积和套内建筑面积】
公摊面积计算和房屋总价不受影响
刘亚娟律师告诉记者，翻一下法律法规就发现，法律法规中出现了建筑面积和套内建筑面积混用的现象，比如2005年的《国家税务总局打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》中第六条有这么一句话”对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准“。
2013年起打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：的普通住宅标准变成以建筑面积和套内建筑面积两个标准计算，目前的商品房预售合同范本也是以总价和套内建筑面积计算。如果说以套内建筑面积和以建筑面积交易没有区别的话，可能没法解释为什么有这种从建筑面积向套内建筑面积演变的倾向。
“从专业的角度看，不管使用套内建筑面积还是使用建筑面积计价，并不影响公摊面积的计算和房屋总价，目前打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：的商品房预售合同中打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：面积误差的约定也是以套内建筑面积计算的，所以就打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：购房者而言短时间内可能没有什么变化”，刘亚娟律师说，以套内建筑面积甚至套内使用面积计算，体现了一种以消费者为中心的发展方向，开发商的交付标准越来越让购房者看得见了，毕竟套内建筑面积和大小的关系是看得见的，容积率和小区院子大小的关系也看得见的。“对消费者而言，这比摆出一堆数据和权威测绘机构更来得放心，借用互联网用语，这个政策实际上是用户导向的，增强房地产交易中的用户体验。”
刘亚娟律师提到，经过多年的房地产市场繁荣，仍然有不少购房者权利受到侵害，由于法律存在漏洞无法维权。如今房产市场发展已经成熟，也该到了倾向于保护购房者的时候了，她说，“期待更进一步的政策出台（比如现房销售等），让购房者看到的即是买到的。”
公摊面积并非越少越好（本网资料图片，张玲 摄）
【打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：公摊面积的9个疑问】
律师提醒：公摊面积越小居住体验越差
张茂荣律师接受记者采访时表示，本来没感觉这是件大事，但随着不断有媒体报道发出，出现以讹传讹，还真有必要普及一下“公摊”基本常识。接下来，张茂荣律师一口气回答了和公摊面积有关的9个问题。
问题一：套内建筑面积与套内使用面积是不是同一回事？
答：否。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六条规定，套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，套内使用面积只是套内建筑面积的大部分，但不是全部。
问题二：以套内建筑面积计价是不是新鲜事？
答：否。
张茂荣律师表示，早在2001年6月1日实施，现行有效的《商品房销售管理办法》第18条就规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，即开发商可以在“套”、“套内建筑面积”和“建筑面积”三种计价方式择其一销售房屋。
而打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市无论是2010版还是2016版的《打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市房地产买卖合同（预售）》第五条【计价方式和价款】均规定了按套内建筑面积计算单价的计价方式，实践中打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市开发商也是普遍按套内建筑面积计价，如半岛城邦三期、赛格新城市广场等。
问题三：以套内建筑面积计价可否消除“公摊”？
答案同样是否定的。
公摊面积从而来？张茂荣律师告诉记者，除非农村或城郊一家一户，土地和房屋均为同一权利人，没有与他人公用空间的独户单一产权房地产（不存在公摊面积）。而开发商开发建设的一个项目地块商品房同时有多户，并有电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、公共用房、管理用房、分隔墙等公用建筑面积，该公用建筑面积不可或缺，并存在建筑成本，必然需要购房者买单，由此形成“公摊”面积。
《物权法》第六章“建筑物区分所有权”中第70条规定的“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，既是对专有、共有的权利规定。
“同一小区不同住户不可与世隔绝独善其身，无论以什么方式计价商品房，共有部分都不可能消失，“公摊”面积都不可能消除。”
问题四：“公摊”面积是不是越少越好？
答：显然不是。
张茂荣律师解释说，公摊面积由业主公共部位面积构成，公摊面积越小，说明全体业主共有公共面积越小，公共设施设备空间越少，舒适度越低，居住体验越差。“试想，如果你居住在一个几乎没有公共服务空间的小区，会是一种什么样的体验？”
问题五：以套内面积计价是否能够提高得房率（即使用率）？
答：否！
张茂荣律师介绍说，得房率高低在规划设计阶段即已确定，体现文件为《建设工程规划许可证》，不可能因为开发商销售房屋的计价方式的改变而改变。
同时，得房率本身是以公摊为参照的，是套内建筑面积与建筑面积的比值，媒体报道套内面积计价后，消除公摊，购房者得房率达到100%是不正确的。
问题六：“公摊”猫腻是不是开发商所为？
答：实话实说，这次开发商确确实实是躺枪了。
张茂荣律师告诉记者，凡是稍了解房地产开发流程的都知道，房屋面积（包括专有面积和公摊面积）并不是开发商说了算的，而是由政府测绘机构测绘确定，以打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市来说，就是打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市地籍测绘大队测绘并出具竣工面积测绘报告作为开发商交房条件。
而打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市地籍测绘大队是打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市规划和国土资源委员会（市海洋局）所属正处级事业单位，与开发商没有一毛钱关系。公摊面积是测绘大队测绘出来的，与开发商无关。
问题七：套内建筑面积计价是否会推高房价？
答：否！
开发商销售房屋实行总价控制，套内建筑面积只是计价方式之一，总价相同，以建筑面积计价单价低，以套内建筑面积计价单价高，但并不改变总价，计价方式不同，依据不同，单价不具有可比性。
问题八：住宅建筑应以套内使用面积进行交易有何利好？
答：1、按套内使用面积计算是国际通行做法，与国际接轨；
2、解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题；
3、解决住户使用面积（而非建筑面积或套内建筑面积）不透明的问题（按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”）。
问题九：该项目规范是否违反法律法规？是否可以强制执行？
答：《住宅项目规范（征求意见稿）》正式通过后必须强制执行，但目前《商品房销售管理办法》仍然有效，且为政府审批开发商销售商品房的法定依据。规范是系统内部规定，法规是外部实施规定，两者现相冲突的情况下，个人认为应该先修法做到统一方可适用。
综上，张茂荣律师认为，无论是以套内使用面积还是套内建筑面积计价，都不会对既有房地产市场产生任何影响；竣工面积测绘报告对于公摊面积的计算有着详细的记载，购房者打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：公摊面积计算不透明的说法只是基于自身的不专业，没有仔细去看而做出的错误表述；公摊猫腻应当指向测绘机构，而非开发商。
【打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：颜宇丹律师】
颜宇丹律师：广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：政法大学在职法学博士、打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员。著《婚房保卫战》等书。
【打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：刘亚娟律师】
刘亚娟律师：北京市盈科（打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：）律师事务所高级合伙人律师，先后从事警察、律师之职，在多年的律师职业生涯期间，已成功办理数百起民事诉讼案件，其中尤以婚姻家庭法律事务和房地产法律事务（房屋买卖合同纠纷、商铺租赁纠纷、小产权纠纷、合作建房纠纷、离婚房产分割，房产继承等）为主要研究领域，并尤其擅长处理该领域内重大复杂疑难案件。执业以来已累计为客户提供数千起该领域内的法律咨询，并已成功办理数百起涉及家事、房产类的诉讼及非诉案件。
【打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：张茂荣律师】
张茂荣律师：专业房地产法律专家，北京市盈科（打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：）律师事务所高级合伙人，信荣（全国）房地产律师团队首席律师，打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市九届律师协会房地产法律专业委员会副主任。1993年3月执业至今，2006年开始专注于打麻将哪个软件好用_电子游戏APP下载-官网平台：市房地产法律实务的服务与研究，撰写房地产案例及法律时评数百篇。